Todo lo que tenés que saber del mercado inmobiliario actual

Lo que nos dejó el 2020

No es ningún secreto, al igual que la economía general, la actividad inmobiliaria en Argentina se ha visto afectada en los últimos años; precios en caída, abundante stock y pocas ventas, dificultad de ahorro, depreciación de los salarios, son aspectos distintivos de la situación que atraviesa la venta y alquiler de inmuebles en nuestro país.

Ya durante el año 2019, el mercado inmobiliario argentino experimentaba un fuerte retroceso en su actividad, la llegada de la pandemia lo contrajo aún más (el choque inicial fué profundo, en abril de 2020 sólo se realizaron 7 operaciones inmobiliarias en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, frente a las 7.000 operaciones promedio habituales). La ley de alquileres promulgada en junio generó un cimbronazo y muchas propiedades fueron retiradas del mercado. A lo largo del 2020 el escenario repuntó respecto a la baja abrupta de abril, pero de todos modos el resultado final concluyó con una caída del 43.9% respecto al año anterior.  

Cómo viene el 2021

Según los especialistas, el comportamiento será similar al del año pasado. Hay súper stock, pero muchos propietarios se rehúsan a bajar los precios, la explicación para esto es muy simple, los inmuebles representan los ahorros de sus dueños y el vender más barato equivaldría a perder parte de esos ahorros. De todos modos, las ventas se están dando principalmente en los inmuebles con precios rebajados y pronostican un 5% más de baja para los próximos meses. Los valores de las propiedades en dólares se acercan a mínimos históricos, lo cual genera una oportunidad para aquellas personas con ahorro en dólares que estén con intención de comprar propiedades. 

“La verdad es que, para obtener una renta mensual, la propiedad de vivienda en Argentina no es una buena inversión porque la renta que da es muy pequeña, pero sí es conveniente hacer esa inversión como refugio de valor y pensando en tener una ganancia de valor de largo plazo. Si uno compra relativamente barato en términos históricos, puede esperar venderla más adelante a precios más altos”

                   Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur

Contraofertas agresivas

La sobreoferta de propiedades en un mercado estancado ofrece nuevas alternativas para los compradores que quieran un buen precio. Cada propietario es diferente, así como son diferentes los precios de base, hay propietarios que no han bajado sus inmuebles y otros que han hecho rebajas muy significativas, pero, de todos modos, el escenario es de oportunidad: 

“Al haber menos compradores, eso hace que quien busca propiedades haga valer mucho más sus dólares. Algunos propietarios tienen un diagnóstico positivo del futuro y no aceptan contraofertas muy agresivas, sí validan un 10, 20 por ciento de rebaja. En otros casos, el dueño considera que el futuro será peor y aceptan contraofertas más fuertes. Quienes necesitan dinero para sostener una empresa o directamente para vivir, aceptan las contraofertas más agresivas”

               Claudio Vodánovich, Secretario General de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en IProfesional

Donación de Inmuebles

Entre los años 2015 y 2020 la donación de inmuebles (una práctica frecuente en la que padres donan inmuebles a sus hijos) se vio afectada por nuevas disposiciones en el Código Civil y Comercial, haciendo muchas veces inviable la reventa de este tipo de propiedades o el ser usadas como garantías para créditos bancarios. Una reforma legislativa aprobada a finales del año pasado modificó esta situación, y la donación de inmuebles (empujada también por ciertos temores de la pandemia que llevaron a los dueños a querer dejar su patrimonio en orden para sus familias) volvió a prosperar, con un incremento de más del 300% en el primer trimestre del 2021. 

Blanqueo de Capitales

La ley 27.613 -promulgada el 12 de marzo de 2021- establece beneficios tributarios para aquellos que inviertan en nuevos emprendimientos inmobiliarios que presenten hasta 50 por ciento de avance de obra, exteriorizando (blanqueando) fondos sin declarar, ya sea que se encuentren atesorados en el país como en el exterior. 

A diferencia del blanqueo de capitales del 2017, esta ley no beneficia principalmente a las grandes fortunas, sino a aquellos inversores medianos que tienen la capacidad de invertir su capital en el mercado de la construcción. Si bien los referentes de esta industria se muestran cautelosos respecto a cómo va a impactar la medida en la activación de la economía, sí aprecian el estímulo que implica en el proceso de recomponer la actividad, luego de muchos meses de caída en las ventas.

“Creemos que va a mover el mercado, sobre todo el del ahorrista medio. Entre la baja del costo de construcción y la posibilidad de hacerlo con plata que no estaba declarada, aparece una oportunidad que muchos no desperdiciarán. Este no es un blanqueo para ricos ni para dejar la plata afuera. Es un blanqueo productivo para apostar por los ladrillos”

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), para El Cronista https://www.cronista.com/apertura-negocio/real-estate/blanqueo-y-real-estate-cuanto-puede-impulsar-al-sector/

En busca de oportunidades

Todos conocemos el dicho “toda crisis es una oportunidad” en este caso ambas premisas del dicho se cumplen a la perfección. El 2021 nos encuentra en una crisis en muchos planos, no sólo en el terreno inmobiliario, sino en el escenario económico en general. Pero también es cierto que si se las busca, se encuentran oportunidades, tanto para compradores como para desarrolladores y dueños de propiedades. De cómo sepamos adaptarnos a un escenario cambiante e incierto dependerá el provecho que saquemos al escenario inmobiliario actual.  

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